алаза онлайн

Квартирные вопросы. Долги и их влияние на собственность

Можно ли приватизировать квартиру с долгами и как ее продать?
Способы проверок квартиры на наличие долгов?
Вопросы выселения и отчуждения собственности за долги
Приватизация
или безвозмездная передача государственного жилого помещения в собственность граждан по ФЗ от 4 июля 1991 г. № 1510
Пользование жилым помещением, до его приватизации, происходит по договору социального найма или на основании выданного ордера о вселении. В соответствии с ним квартиросъемщик обязан оплачивать выставленные ему счета за потребленные жилищные и коммунальные услуги, куда входят:

  • электроэнергия;
  • вода;
  • отопление и др.
При возникновении задолженности за 6 (шесть) месяцев и более, управляющая компания вправе обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном взыскании. Либо о выселении гражданина (ст. 90 ЖК РФ) в меньшее помещение, предоставляемое муниципальными органами. Если же задолженность достигнет суммы в 50 тыс. руб. ранее полугода, то УК может обратится в суд не дожидаясь 6 месяцев.

Однако, в тексте закона о приватизации не предусмотрена возможность отказа передачи квартиры в собственность при наличии долгов по оплате ЖКУ.

Несмотря на это могут возникать моменты намеренного затягивания процедуры оформления, либо отказа сотрудниками муниципалитетов в выдаче необходимых документов для приватизации с целью вынудить гражданина выплатить коммунальные долги
ВАЖНО
По закону гражданин может получить жилье в собственность воспользовавшись правом на приватизацию один раз в жизни, однако это правило распространяется только на совершеннолетних.
Если в момент приватизации гражданину не было 18 лет, считается что его право на приватизацию не было использовано и по достижению дееспособного возраста он может еще раз принять участие в процессе приватизации
Решением проблемы с муниципальными органами (государством) может стать соглашение, в котором стороны:

  • гражданин (сторона 1) - желающий приватизировать квартиру
  • муниципалитет (сторона 2) - собственник квартиры, подтверждают передачу долга на ответственного квартиросъемщика — сторону 1.

После чего, препятствий для приватизации жилья, как правило, уже не возникает.

Если муниципальные власти не идут на решение вопроса с задолженностью, у гражданина есть право приватизировать недвижимость в судебном порядке. В исковом заявлении следует указать на нежелание властей передавать квартиру в собственность. Судебное разбирательство потребует личного присутствия гражданина (или его представителя), поскольку необходимо будет представить доказательства невозможности договориться с муниципалитетом по вопросу задолженности за ЖКУ.
Предложенные решения не являются единственными. Как вариант можно использовать давление прокуратуры, куда гражданину следует обратиться с заявлением на невозможность получения справок для приватизации.

Или использовать и другие рычаги воздействия в зависимости от последующих действий гражданина и того, что он собирается делать с уже приватизированным жильем.
В частности, при продаже можно договориться с будущим покупателем об авансе на сумму задолженности и погасить ее, что снимет препятствия в приватизации.

Таким образом, отвечая на вопрос: "можно ли приватизировать квартиру с долгами?" - , следует ответить Да! Но следом сделать оговорку, при каких условиях и как необходимо договариваться с управляющей компанией и государством
Можно ли купить квартиру с долгами
Рассматривая вопросы приватизации жилья с неоплаченным долгом, сразу же возникает встречный — а как купить квартиру с долгами?

Самым главным здесь является вопрос самой приватизации, поскольку квартира должна принадлежать гражданину, а не государству. Если же жилое помещение находится в собственности физических лиц, то основным камнем преткновения в ее покупке может стать только наложение на недвижимость ограничений по по решению суда за долги. В такой ситуации реализация жилья невозможна до его снятия.

Однако, подобное случается не часто и только при значительных долгах собственников.

В остальных случаях задолженность останется за физическими лицами, по вине которых она образовалась, то есть за продающими квартиру гражданами.

Имеется только одно исключение — это долги за капитальный ремонт. Они перейдут к новому владельцу.
Как проверить квартиру на долги
Покупка недвижимости с долгами по коммунальным платежам несет определенные риски. Для того, чтобы обезопасить себя следует проверить недвижимость по долгам
Существует несколько способов:

  • запросить справку об отсутствии задолженности у продавца. Получить ее можно в УК, обслуживающей дом;
  • зная номер лицевого счета (его можно посмотреть на любой квитанции), следует зайти на портал, отвечающий за оплату ЖКУ и ввести его, после чего высветится задолженность;
  • на сайте «Яндекс.Деньги», в разделе ЖКУ, ввести номер лицевого счета
  • в «Сбербанк.Онлайн»
Однако, для обращения к интернет-ресурсам необходимо знать лицевой счет. Причем не только по квартплате, но также по расчетам за:

  • электроэнергию;
  • газ;
  • теплоэнергию (если оплата происходит по отдельным квитанциям);
  • капитальный ремонт;
  • стационарный телефон;
  • интернет, подведенный в квартиру и пр.
Стоит запросить их номера у продавца для проведения проверки. При невозможности их получения или сопротивлении собственника, необходимо обязать его принести оплаченные квитанции в день подписания договора или акта приема-передачи квартиры.
ВАЖНО
Следует запомнить — долги по ЖКУ при покупке квартиры не переходят на нового владельца, а остаются за старым! Исключение составляет только долг по капремонту
Как продать квартиру с долгом
Перед приобретением недвижимости, следует обязать собственника оплатить все долги, чтобы в дальнейшем не разбираться с ними. Если сумма значительна, и владелец не может погасить ее из собственных средств, следует предложить ему следующие варианты решения вопроса:

  • Подписать соглашение (предварительный договор) и внести задаток, из средств которого можно будет погасить долг. Но для покупателя существует большой риск невозврата денег при расторжении соглашения и переноса взыскания суммы в суд.
  • Уменьшить сумму покупки квартиры на величину задолженности по ЖКУ. Одновременно, заключается соглашение о передаче долга на покупателя. Либо в договор купли-продажи вносится соответствующий пункт.
  • Договориться о реструктуризации или рассрочке платежей с управляющей компанией. Для этого должник подает в УК заявление и затем, при согласии последней, подписывается соглашение. Таким образом, после продажи недвижимости, бывший собственник сможет расплатиться по своим долгам.

Опытные юристы, в зависимости от нюансов сделки, способны предложить клиентам множество других вариантов покупки недвижимости с долгами.
Продажа квартиры с ипотечным долгом
Рассмотренные варианты относятся только к одному виду долгов — по жилищно-коммунальным услугам. Но помимо них у продавца могут быть и иные долги, в том числе по ипотеке
С каждым годом количество ипотечных квартир, попадающих на рынок, растет. Люди покупают жилье, используя кредиты, а затем, как и необремененную недвижимость, продают ее.

Рано или поздно перед ними встает вопрос о возможности продать квартиру с долгами.

В законодательстве нет запрета на продажу такого жилья. В настоящее время наиболее часто используются следующие схемы, помогающие владельцу ипотечной недвижимости реализовать ее

Погашение кредита до продажи — можно сделать из собственных средств владельца или привлеченных (потребительские кредиты, взятые в долг деньги у знакомых и прочие варианты). Одной из возможностей привлечение средств на погашение займа является договоренность с покупателем квартиры о залоге, из суммы которого продавец сможет погасить ипотеку.

Данный вариант — рискован для покупателя, поскольку в случае последующего нежелания продавца (после закрытия ипотеки) продавать квартиру, покупатель вступает с ним в длительную тяжбу по возврату своих денег.
Заключение трехстороннего договора с участием банка-кредитора — в этом случае деньги покупатель вносит в банк, выдавший ипотеку. Часть средств идет на погашение кредита, а остаток закладывается в ячейку для последующей их выдачи продавцу. Банк откроет ячейку после того, как продавец (или покупатель) принесут выписку из Росреестра о переоформлении собственности на покупателя.

Для покупателя этот вариант гарантирует проведение сделки, поскольку посредником выступает банк. Этот же способ но с применением безналичных расчетов называется сделка с аккредитивом.

Перевод ипотеки на покупателя — самый сложный используемый вариант и вот почему:


  • Тяжело найти покупателя, полностью удовлетворяющего требованиям банка.
  • Покупатель обязан брать ипотеку в том банке где залогом является продаваемая недвижимость.
  • Закладная по продаваемому объекту должна находится в банке где происходит сделка (не продана, не передана).
  • И самое главное согласие банка на такую сделк

Свести все условия воедино удается не часто. В случае успеха, подписывается трехстороннее соглашение между продавцом, покупателем и банком. А продавец заключает договор купли-продажи с покупателем на квартиру. Обременение на квартире так и остается до момента погашения ипотеки перед банком уже новым собственником недвижимости.
Можно ли выписаться из квартиры с долгами?
Никаких запретов на выписку гражданина из квартиры, по которой числится задолженность не существует. Три нормативных документа, отвечающие за недвижимость (Конституция, ЖК РФ и Постановление Правительства № 713 от 17 июля 1995 г.) не указывают на отказ в выписке по данным мотивам.

Для упрощения процедуры, при нежелании общаться с регистрирующими органами по месту выписки, можно подать документы на регистрацию по новому месту жительства. Выписка произойдет автоматически при постановке на регистрационный учет по другому адресу.
Могут ли выселить из квартиры за долги?
Рассмотрим сначала вариант государственного (муниципального) жилья.
Если гражданин не владеет квартирой, а является квартиросъемщиком, выселить его значительно проще, чем собственника.

Для этого достаточно накопить долг за 6 месяцев и не вступать с управляющей организацией в переговоры по поводу погашения. Как правило, УК заинтересованы в скорейшей оплате долга, а не в длительных судебных разбирательствах.
Однако, если дело дошло до суда, то, при отсутствии другой недвижимости, гражданину могут предложить переселиться в меньшее жилое помещение. Впрочем, это большая редкость. Суд старается разобраться в ситуации, учесть причины, которые привели к задолженности, и обязать выплатить долг.

Если же квартира находится в собственности, то выселить из нее гражданина очень сложно. Здесь вступают другие ограничения:
  • отключения (или ограничения) электро-, водо-, теплоснабжения;
  • при значительной величине долга, обращение взыскания на саму недвижимость

Последний вариант является самым редким, поскольку сумму коммунальных платежей сложно соотнести со стоимостью недвижимости
        Могут ли отобрать квартиру за долги?
        Если речь идет о собственности, зарегистрированной на гражданине, то вариант лишения недвижимости возможен в случаях:

        • долги по ипотеке могут привести к разрыву договора с банком, у которого в залоге находится квартира. Таким образом, гражданин теряет собственность, которая переходит к банку;
        • долги перед юридическими и физическими лицами, подтвержденные в суде. Суд может наложить взыскание долга на недвижимость. В результате ее придется продать и погасить долг
        • долги по ЖКУ (квартплата и пр.) могут также быть взысканы за счет продажи недвижимости
        Однако, при настойчивом желании УК либо муниципальных властей, как правило доведенных жильцом до состояния неприятия аргументов, сделать это не сложно! Но только по суду!

        Это основные случаи, когда собственника можно лишить квартиры за долги.
        Если речь идет о соц.найме в муниципальной собственности, то все гораздо проще и сложнее одновременно. Как правило, квартира с долгом является единственным местом жительства гражданина. Выселить жильца из нее сложно, даже предложив меньшую (худшую) жилплощадь.
              Закажите у нас все виды электронных услуг, в том числе и подготовку договоров к подписанию за минимальную цену
              Возможно вам будет интересно