Напишите нам
в мессенджерах или закажите обратный звонок и получите бесплатную консультацию
Написать в WhatsUp
Написать в Telegram
Бесплатная консультация
Задайте любой интересующий вопрос и мы ответим вам на вашу электронную почту
Обратный звонок
Специалист свяжется с вами по телефону и ответит на любые возникшие вопросы
Свяжитесь с нами через мессенджеры, e-mail или закажите обратный звонок
алаза онлайн
Доли в недвижимости.
Нюансы при покупке
Недвижимость может одновременно принадлежать нескольким физическим или юридическим лицам. Они совместно владеют ею и она находится в их общей собственности.
Многие плохо разбираются в тонкостях работы с долями и могут допустить немало ошибок при оформлении.
Здесь рассмотрим несколько различных вариантов купли-продажи долей в квартире и ответим на вопросы: как купить долю в квартире у родственников, в ипотеку, на материнский капитал или простой вариант покупки. Читайте далее
Многие плохо разбираются в тонкостях работы с долями и могут допустить немало ошибок при оформлении.
Здесь рассмотрим несколько различных вариантов купли-продажи долей в квартире и ответим на вопросы: как купить долю в квартире у родственников, в ипотеку, на материнский капитал или простой вариант покупки. Читайте далее
Что такое доля в недижимости
Когда недвижимостью владеют больше чем 1 человек, права на объект делятся либо в равной либо в неравной пропорции и называются долями. При этом доли появляются только при их определении владельцами. То есть общая собственность может быть:
Причин возникновения долевой собственности несколько:
- совместной — которая не делится на части (доли);
- долевой — где выделены части, принадлежащие каждому из собственников.
Причин возникновения долевой собственности несколько:
- общая покупка недвижимости несколькими лицами;
- приватизация жилья;
- получение наследства, распределяемого между всеми наследниками;
- раздел имущества между супругами и пр.
Процедура выделения долей
Для получения доли в квартире в натуральном виде необходимо подписать Соглашение об определении долей. Для этого требуется согласие всех совладельцев жилья. Договорившись, они подписывают документ, который в последствии поступает на государственную регистрацию.
Соглашение может быть написано в простой письменной форме. Однако собственники вправе обращаться к нотариусу за составлением договора, чтобы соблюсти интересы всех сторон при подписании.
Весь процесс занимает от одной недели до двух и зависит от скорости регистрации изменений в Росреестре. Ускорить его можно через нотариуса. Личная подача документов происходит через:
Если нет возможности договориться мирным путем, то следует обратиться в суд за принудительным определением доли. После получения решения суда, его также следует отправить на государственную регистрацию.
Соглашение может быть написано в простой письменной форме. Однако собственники вправе обращаться к нотариусу за составлением договора, чтобы соблюсти интересы всех сторон при подписании.
Весь процесс занимает от одной недели до двух и зависит от скорости регистрации изменений в Росреестре. Ускорить его можно через нотариуса. Личная подача документов происходит через:
- МФЦ;
- сайт Росреестра;
- отделение Росрееста;
- личный кабинет на сайте Государственных услуг РФ.
Если нет возможности договориться мирным путем, то следует обратиться в суд за принудительным определением доли. После получения решения суда, его также следует отправить на государственную регистрацию.
Стоит ли покупать долю в квартире
Сделки по покупке долей в недвижимом имуществе проходят сложнее обычных. Основной причиной является присутствие дополнительных действующих лиц — совладельцев недвижимости. Они должны давать согласие на продажу доли (ст. 250 ГК РФ).
Зачем покупать долю? Ответов может быть несколько:
Зачем покупать долю? Ответов может быть несколько:
- необходимо жилье, но не хватает денег на отдельную квартиру. В этом случае следует выбирать доли выделенные в натуре, чтобы понимать куда вселяться после покупки;
- нужна регистрация — покупатели рассматривают даже небольшие доли (1\90 или 2/50, например) не выделенные в натуре, что позволяет им прописаться;
- как вложение денег — рост цен на недвижимость и заинтересованность граждан в покупке долей, активизировали рынок. Через несколько лет долю можно продать заработав.
Сложности в приобретении доли
Как ранее говорилось, основная сложность — наличие нескольких собственников. Сделки по купле-продаже доли должны проходить с их участием. (Подробнее см. Как купить квартиру с двумя или более собственниками)
Преимущественное право покупки обязывает продавца доли в первую очередь сделать предложение по сделке совладельцам недвижимости.
Это делается с помощью заказного уведомления содержащего информацию о стоимости, сроках и прочих условиях.
Варианты уведомлений:
Как ранее говорилось, основная сложность — наличие нескольких собственников. Сделки по купле-продаже доли должны проходить с их участием. (Подробнее см. Как купить квартиру с двумя или более собственниками)
Преимущественное право покупки обязывает продавца доли в первую очередь сделать предложение по сделке совладельцам недвижимости.
Это делается с помощью заказного уведомления содержащего информацию о стоимости, сроках и прочих условиях.
Варианты уведомлений:
- лично в руки;
- заказным письмом;
- через нотариуса
Законом дается 1 месяц на выкуп доли на указанных в тексте извещения условиях.
Если совладельцы отказываются от покупки ранее, чем прошел месяц, то они должны подписать нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки. Либо по прошествии месяца после получения извещения, они теряют это право автоматически.
Существуют ситуации, когда невозможно получить согласие на продажу сособственника. Например, человек отсутствует. А без подтверждения вручения извещения сделка пройти не может.
В таком случае продавцы часто предлагают оформить:
Если совладельцы отказываются от покупки ранее, чем прошел месяц, то они должны подписать нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки. Либо по прошествии месяца после получения извещения, они теряют это право автоматически.
Существуют ситуации, когда невозможно получить согласие на продажу сособственника. Например, человек отсутствует. А без подтверждения вручения извещения сделка пройти не может.
В таком случае продавцы часто предлагают оформить:
- дарственную на покупателя;
- заем денежной суммы с залогом доли.
Важно
Для регистрации в квартире нужно владеть не менее 6 кв.м., в противном случае в прописке могут отказать
Рассмотрим вариант с дарственной
Продавец дарит долю покупателю, а тот, соответственно, выплачивает ему оговоренную сумму денег.
Риски для покупателя:
Продавец дарит долю покупателю, а тот, соответственно, выплачивает ему оговоренную сумму денег.
Риски для покупателя:
- при расторжении сделки, возврат затраченных средств может не произойти, поскольку нет подтверждения получения денег (расписок и пр.);
- покупатель (вряд ли это родственник) вынужден будет уплатить налог (НДФЛ) в бюджет в размере 13% от кадастровой стоимости полученной в дар недвижимости.
Вариант с залогом доли
Продавец и покупатель оформляют договор займа с залогом продаваемой доли, заведомо зная что займ не будет возвращен. Через некоторое время покупатель ссылаясь на условия договора займа вступает во владение в судебном порядке.
Сложность возникает в возможности со стороны совладельцев оспорить сделку.
А также подобные договоры могут признаться притворными, потому что стороны под видом одной сделки проводят совершенно другую
Продавец и покупатель оформляют договор займа с залогом продаваемой доли, заведомо зная что займ не будет возвращен. Через некоторое время покупатель ссылаясь на условия договора займа вступает во владение в судебном порядке.
Сложность возникает в возможности со стороны совладельцев оспорить сделку.
А также подобные договоры могут признаться притворными, потому что стороны под видом одной сделки проводят совершенно другую
Что нужно проверить перед покупкой и у кого можно приобрести доли
Рассматривая вопрос — можно ли купить долю в квартире, выбранной покупателем, следует обязательно проверить:
- выписку из Росреестра о доле и ее владельце;
- дееспособность продавца;
- наличие обременения на доле и квартире в целом;
- согласие на продажу органов опеки, если продавец несовершеннолетний гражданин
- согласие супругов на продажу доли;
- проведенные изменения планировки и их согласование в БТИ;
- задолженность по взносам на капитальный ремонт (они переходят к новому владельцу, в отличие от прочих услуг ЖКХ);
- выделена ли доля в натуре (в виде комнаты)
Важно
Покупка доли в квартире должна обязательно оформляться нотариусом (218-ФЗ от 13.07.2015 г. "О государственной регистрации..."). Исключением является продажа части квартиры (доли) единоличным владельцем или одновременная продажа всех долей в квартире совладельцами
Покупка доли у родственников
Ситуаций, когда необходимо выкупить долю родственника, может быть много, но чаще всего они возникают при:
Родственниками при этом признаются:
То есть все те, кто имеют между собой кровные связи.
Подтверждением родства могут быть любые документы: свидетельства о рождении, о браке, справки медицинских организаций (в том числе о проведенной экспертизе ДНК), данные опроса знакомых
Ситуаций, когда необходимо выкупить долю родственника, может быть много, но чаще всего они возникают при:
- получении наследства и разделе его между близкими людьми;
- перераспределении собственности внутри семьи и пр.
Родственниками при этом признаются:
- дети с родителями (в том числе усыновленные);
- дедушки и бабушки, прадедушки и прабабушки;
- дяди и тети;
- кузины и кузены (двоюродное родство)
То есть все те, кто имеют между собой кровные связи.
Подтверждением родства могут быть любые документы: свидетельства о рождении, о браке, справки медицинских организаций (в том числе о проведенной экспертизе ДНК), данные опроса знакомых
Важно!
Муж и жена не являются родственниками
Процессуально большой разницы между покупкой у родственника или у любого другого гражданина нет. Так же необходимо извещать совладельцев квартиры об условиях сделки и получать от них согласие либо отказ. Собирать необходимые для ее проведения документы и регистрировать права на нового владельца
Отличием может стать покупка доли у родственника за счет ипотечных средств. Использование ипотеки для приобретения доли затруднено частым нежеланием банков финансировать подобные сделки.
Получить ипотеку под покупку доли у родственника бывает еще сложнее. Банки остерегаются таких сделок, опасаясь мошенничества. Однако с удовольствием предоставят кредит на выкуп доли, в результате которой квартира целиком перейдет в залог банку
Муж и жена не являются родственниками
Процессуально большой разницы между покупкой у родственника или у любого другого гражданина нет. Так же необходимо извещать совладельцев квартиры об условиях сделки и получать от них согласие либо отказ. Собирать необходимые для ее проведения документы и регистрировать права на нового владельца
Отличием может стать покупка доли у родственника за счет ипотечных средств. Использование ипотеки для приобретения доли затруднено частым нежеланием банков финансировать подобные сделки.
Получить ипотеку под покупку доли у родственника бывает еще сложнее. Банки остерегаются таких сделок, опасаясь мошенничества. Однако с удовольствием предоставят кредит на выкуп доли, в результате которой квартира целиком перейдет в залог банку
Ипотека и мат. капитал при покупке доли
Купить долю в квартире в ипотеку бывает сложнее, чем получить кредит на покупку целой квартиры. Но сам процесс ни чем особенным не отличается.
Точно также нужно:
И, конечно, не забыть получить отказ от преимущественной покупки от совладельцев недвижимости. В противном случае сделка будет оспоримой
- подобрать подходящий по ставкам банк;
- собрать пакет документов;
- найти средства на первый взнос;
- подать заявку на кредит;
- дождаться решения банка;
- подписать кредитный договор;
- подтвердить оплату;
- зарегистрировать право собственности;
- передать долю в залог банку.
И, конечно, не забыть получить отказ от преимущественной покупки от совладельцев недвижимости. В противном случае сделка будет оспоримой
Покупка доли с использованием маткапитала
Государство разрешает купить долю в квартире на материнский капитал. Однако есть несколько условий, которые должны быть соблюдены.
Государство разрешает купить долю в квартире на материнский капитал. Однако есть несколько условий, которые должны быть соблюдены.
- Во-первых, покупаемая доля должна быть выделена в натуре, то есть быть обособленным помещением. Примером может служить отдельная комната в коммунальной квартире.
- Во-вторых, в покупаемой за маткапитал доля (комната) должна быть пригодна для постоянного проживания.
- В-третьих, помещение выделенное в натуре должно соответствовать действующим нормам (техническим, санитарным и пр.).
Покупка доли у родственников за мат. капитал
Сделки между родственниками по покупке долей квартиры не имеют каких-либо особенностей. Но если расчет в таких сделках происходит с использованием средств материнского капитала, необходимо обратить внимание на следующее:
- Основным опасением ПФР в таких сделках является риск обналичивания средств материнского капитала используя притворные сделки. (не прибегайте к ним)
- Разрешаются сделки между лицами любой степени родства
- Запрещается проводить сделки между супругами.
Кроме того необходимо внимательно отнестись к обязательному выделению доли, купленной за счет мат. капитала, на всех членов семьи. Через полгода после ее покупки, новый собственник дробит долю, выделяя ее части на каждого члена своей семьи. (см. Как выделить доли по мат. капиталу)
Это обязательное требование! Деление доли будет разрешено, даже если ее части окажутся совсем небольшими, поскольку оно направлено на выполнение требований законодательства.
Это обязательное требование! Деление доли будет разрешено, даже если ее части окажутся совсем небольшими, поскольку оно направлено на выполнение требований законодательства.
Покупка доли принадлежащей несовершеннолетнему
Этот вариант сделки, помимо вышеперечисленных сложностей, имеет еще одну — необходимость получения согласия органов опеки (ООиП). Для этого надо соблюсти следующие их требования:
- наличие иного места постоянного проживания ребенка;
- наличие постоянной регистрации по другому адресу;
- покупка на вырученные от продажи доли средства нового жилья для ребенка;
- иные требования обусловленные конкретным отделением ООиП
Об условиях получения согласия ООиП на сделку с долей ребенка необходимо заранее поинтересоваться в отделении органов опеки по месту регистрации ребенка. Поскольку требования могут отличаться в разных районах или регионах страны следует обращаться именно по прописке. (Более подробно см. Как купить квартиру, где собственником является ребенок)
Закажите у нас все виды электронных услуг, в том числе и подготовку договоров к подписанию за минимальную цену
Возможно вам будет интересно