алаза онлайн

Как продать квартиру купленную с использованием материнского капитала

Как продать квартиру купленную на материнский капитал?
Каковы этапы оформления?
Какие документы необходимо собрать и разрешения требуется получить?

Мы дали ответы на все эти вопросы в нашей статье
На что обратить внимание перед сделкой
С 1 января 2007 г. в РФ начали оказывать поддержку семьям при рождении второго и последующих детей в виде выплаты материнского капитала
Время не стоит на месте, жизнь людей меняется и такие квартиры поступают в продажу. Реализация недвижимости приобретенной с использованием материнского капитала имеет свои особенности. Давайте рассмотрим их поподробнее
Законодательство РФ защищает права несовершеннолетних (т.е. не достигших 18-летнего возраста) собственников недвижимого имущества (комнат, квартир, домов и пр.).

Все жилье, купленное с использованием мат капитала должно оформляться в общую долевую собственность с выделением долей (не обязательно равных). Следовательно ребенок (дети) будет(ут) тоже его владельцем(ами).

Если всем владельцам жилья на момент его продажи исполнилось 18 лет, то дополнительных трудностей возникнет. Сделка оформляется без участия ООиП.

В противном случае потребуется выделить в ней доли для несовершеннолетних и получить разрешение органов опеки (ООиП), пенсионного фонда (ПФР), а в случае обременения жилья ипотекой, еще и банка.

Продажа жилья, в котором дети НЕ получили положенные им доли (согласно обязательству об их выделении) будет признана недействительной!
Нотариальное обязательство о выделении долей по материнскому капиталу
Это официальный (заверенный нотариусом) документ, который подтверждает обязательство родителя (лей) выделить доли детям после оформления жилья в собственность
Документ необходим в случае, когда невозможно сразу оформить право собственности на недвижимость в следующих ситуациях:

  • при ипотечном займе родителей (ля) — квартира находится в залоге у банка и только после погашения кредита может быть оформлена в собственность детям;
  • при строительстве или реконструкции недвижимости — собственность оформляется после получения кадастрового паспорта объекта;
  • при долевом участии в строительстве многоквартирного дома — после сдачи дома в эксплуатацию и пр.
Также оно дается при погашении мат капиталом части ипотечного кредита по ранее приобретенному жилью.

Родители, дававшие такое обязательство, еще ДО продажи недвижимости обязаны выделить доли детям!
Нотариально заверенное обязательство о выделении долей детям НЕ нужно, если собственность будет сразу оформлена на несовершеннолетних в долях
Выделение долей несовершеннолетним
Процедура начинается с подготовки к продаже квартиры, а именно с разделения ее на доли, выделением их каждому члену семьи, в том числе детям
Законодательством РФ предполагается 2 варианта разделения:

  1. Соглашением сторон (шаблон соглашения), в котором будет определен размер долей каждого собственника, включая детей;
  2. Дарением доли (ей)
    Согласно Жилищному кодексу (ЖК РФ), минимальная площадь на 1 члена семьи, не должна быть менее 12 кв.м.

    Однако, каждый субъект РФ может самостоятельно определять данный показатель, который сильно колеблется.
    На практике чаще следуют принципу равенства, т.е. по 1/4 доли в квартире каждому члену семьи.

    Этот вариант проще, но может создать трудности при продаже в будущем, так как 1/4 доли придется приобретать для ребенка при встречной покупке
    Для выделения минимально возможной доли ребенку применяют следующую формулу:

    a/b=c
    а - сумма мат. капитала (≈ 456 тыс. руб.)
    b - количество членов семьи ( обычно 4 чел.)
    с - размер доли из расчета ( ≈ 114 тыс. руб.)

    Исходя из соотношения цены всей квартиры и части суммы причитающейся ребенку по сертификату определяется доля
    Обязательного нотариального удостоверения соглашение о выделении долей не требует.

    Однако договор дарения доли заверяется нотариально, если недвижимость является:

    • совместной собственностью супругов
    • долевой собственностью ряда лиц
    Документы, необходимые для выделения долей детям для похода к нотариусу:

    • паспорта родителей, свидетельство о рождении (усыновлении);
    • документы, подтверждающие право собственности, выписка из ЕГРН;
    • свидетельство о браке;
    • нотариальное обязательство о выделении долей детям
    Выписка государственного реестра прав (ЕГРН), чаще называемая выпиской из Росреестра, — документ, который содержит официальную информацию о наличии недвижимого имущества (с указанием точного адреса, размеров и иных параметров) в собственности у конкретных граждан, а также любые обременения, наложенные на квартиру (дом, землю и пр.).

    Получить такую выписку можно:

    • заказав ее в ближайшем МФЦ;
    • на сайте Росреестра, выбрав он-лайн сервисы.

    Поскольку она требуется в бумажном виде, необходимо указать, чтобы ее выслали по почте
    Некоторые нотариусы имеют возможность самостоятельно запрашивать информацию о правах на собственность. В таком случае заранее получать выписку не нужно. Кроме того, нотариус может запросить в ПФР как сам сертификат на мат. капитал, так и справку об остатке средств на счете. Следует уточнить перечень необходимых документов у выбранного для оформления нотариуса.
    Подбор покупаемой недвижимости
    Условия проживания, размер или стоимость доли, район и прочие параметры не должны быть хуже, чем в продаваемой недвижимости. За этим зорко следят ООиП.
    В зависимости от региона или даже района проживания, требования опеки могут сильно отличаться. Даже сегодня, когда госорганы стремятся унифицировать принципы принятия решений, опека, руководствуясь приоритетом прав ребенка, может серьезно отклоняться от их четкости
    Органы опеки благосклонно отнесутся к сделке, если:

    • доля ребенка (выраженная в метрах) в новой квартире будет больше, чем в продаваемой;
    • условия проживания (удобства, ремонт и пр.) будут лучше
    • место расположения квартиры более удобным и пр.
        Важно!
        Возможен вариант, когда перед родителями стоит вопрос — как продать квартиру, купленную под мат капитал, без встречной покупки жилья.
        В этом случае органы опеки (ООиП) потребуют выделения суммы полученных от продажи средств, равную доле ребенка (детей). И последующего размещения их на банковском счете. Доступ к нему до совершеннолетия ребенка можно будет получить только с разрешения ООиП

        Сбор документов на покупаемую квартиру

        Частично эти документы предоставляет продавец, другие оформляются совместно:

        • предварительный договор купли-продажи либо соглашение о задатке/авансе;
        • Альтернативой может быть согласие на продажу недвижимости ребенку, написанное в ООиП, или заверенное у нотариуса, которое дает продавец;
        • выписка из Росреестра + документ основания права собственности (договор приватизации, дарения, купли-продажи и пр.), то есть документы на покупаемую квартиру;
        • техпаспорт квартиры вместе с планом;
        • справки по форме 7 и 9 (получаются в паспортном столе управляющей компании);
        • справка об отсутствии задолженности (из УК);
        • копии паспортов всех собственников и свидетельства о браке (расторжении брака);
        • согласие на продажу квартиры от супругов;
        • согласие банка на то, чтобы одним из собственников в покупаемой недвижимости был ребенок (дети) — берется в случае приобретения с использованием ипотеки.

        Сбор документов на продаваемую квартиру

        Перечень документов пересекается со списком на продаваемую недвижимость.

        • выписка из Росреестра + документ основания права собственности на продаваемую квартиру
        • паспорта родителей, свидетельства о рождении/усыновления детей
        • свидетельства о браке\расторжении брака
        • соглашение о выделении долей (подробно описывали выше)
        • справки по форме 7 и 9 (из паспортного стола УК)
        • техпаспорт на квартиру (из БТИ, ПИБ и пр.)
        • справка из УК об отсутствии задолженностей
        Следует помнить, что список надо уточнить у ООиП перед подачей документов для получения разрешения на сделку.
            Технический паспорт на квартиру — это документ, выдаваемый бюро технической инвентаризации (БТИ, ПИБ или иное название). Нужен он в основном для предоставления в опеку, банки и пр. организации, выдающие разрешение на сделки с недвижимостью.

            Справка о составе семьи — это форма 9, которую еще называют выпиской из домовой книги, справкой о зарегистрированных лицах. Выдается паспортным столом собственнику по предоставлении паспорта и выписки из ЕГРН
            Получение разрешения на продажу от ООиП
            Органы опеки и попечительства должны выдать разрешение на продажу квартиры. Для этого все собранные ранее документы направляются в ООиП
            Подать документы можно:

            • в МФЦ;
            • явившись в отдел опеки;
            • направив пакет документов по почте (заказное письмо);
            • выписав доверенность представителю
            Документы, подаваемые в ООиП для получения разрешения на продажу:

            Представленный список является приблизительным, поскольку каждый орган опеки действует согласно собственным разумениям. Где-то могут попросить справку, а в другом месте ее сами закажут.

            Поэтому, перед началом сбора документов, родителям стоит посетить тот ООиП, в чьем ведении находится адрес регистрации ребенка (детей) и задать вопрос — можно ли продать квартиру с мат капиталом, объяснив условия сделки, и уточнить полный перечень предоставляемых документов.

            Примерный список:

            • заявление от родителей, которое также должно быть подписано ребенком 14-18 лет;
            • паспорт обоих родителей (копии);
            • свидетельство о рождении (паспорт) ребенка (копии);
            • свидетельство о браке\расторжении брака (копии);
            • предв. договор или соглашения на покупку квартиры;
            • вся документация по покупаемой квартире;
            • вся документация по продаваемой квартире;
            • справки о составе семьи и техническом. состоянии жилья (форма 7);
            • справка с места регистрации ребенка (форма № 3, выдает УК)
            • справка о регистрации ребенка на новом месте, если встречная сделка происходит позже продажи
                Рассмотрение заявления может происходить в течение 15 дней. Однако, при вызове родителей на комиссию, сроки могут быть больше.
                Обычно временного регламента стараются придерживаться в случае подачи документов через МФЦ.

                Сделка может быстро быть одобрена ООиП в случае одновременного оформления продажи одной квартиры и покупки другой
                Оформление сделки
                Собрав всю необходимую документацию стороны переходят к составлению и подписанию договоров
                Следует отметить, что при сделках с недвижимостью, приобретенной с использованием материнского капитала, следует оформлять договоры с заверением их у нотариуса.

                1. Составляется и подписывается договор купли-продажи продаваемой квартиры, заверяется у нотариуса.
                2. Составляется и подписывается договор купли-продажи приобретаемой квартиры (нотариус необязателен).
                В разрешении на продажу недвижимости от ООиП будет проставлен срок, за который должна быть проведена сделка.

                Однако, лучше осуществлять продажу и покупку в один день.

                Подать документы на государственную регистрацию сделок могут сами граждане в отделениях Росреестра или через МФЦ. Срок регистрации — до 9 рабочих дней.

                Если документы будет подавать нотариус — от 1 рабочего дня.


                Какова бы ни была ситуация в семье, перед тем, как продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, нужно прийти в ООиП и задать конкретные вопросы сотрудникам. В зависимости от мнения сотрудника отдела (районного, регионального и пр.) нужно будет действовать.

                Продажа квартиры с маткапиталом сопряжена с некоторыми сложностями и сбором дополнительных документов, однако правильное оформление и выполнение всех требований госорганов поможет родителям успешно провести сделки без каких-либо последствий
                Закажите у нас все виды электронных услуг, в том числе и подготовку договоров к подписанию за минимальную цену
                Возможно вам будет интересно