Напишите нам

в мессенджерах или закажите обратный звонок и получите бесплатную консультацию

Написать в WhatsUp

Написать в Telegram

Бесплатная консультация

Задайте любой интересующий вопрос и мы ответим вам на вашу электронную почту

Обратный звонок

Специалист свяжется с вами по телефону и ответит на любые возникшие вопросы

Оформление

Шаблоны договоров

Каталог

Свяжитесь с нами через мессенджеры, e-mail или закажите обратный звонок

АЛАЗА ЖУРНАЛ

Топ 5 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

В каких случаях, приобретая недвижимость, вы рискуете потерять деньги, какие ошибки допускаются при расчетах между сторонами, а также способы выхода из проблемных ситуаций читайте в нашей статье

Содержание

Риск 1. Оплата квартиры до регистрации
Риск 2. Покупка унаследованной квартиры
Риск 3. Квартира с перепланировкой
Риск 4. Занижение цены при покупке
Риск 5. Квартира с долгами

Риск №1

Расчет по договору до регистрации перехода права на недвижимость

Большинство граждан отдают предпочтение этому виду расчетов, из за коротких сроков процедуры перехода права и отсутствия бумажной волокиты. Сделка проходит быстрее, и не нужно несколько раз ходить в МФЦ. Однако мало кто задумывается о последствиях при таком подходе

В чем заключается риск?
Продавец получает от покупателя сумму по договору купли-продажи в полном объеме и сдает документы на регистрацию. На это требуется от 3 до 10 дней. В течение этого времени он использует деньги для своих нужд, не дожидаясь перехода права. Если регистрация проходит без приостановок, и сделка совершается, покупатель получает в собственность данный объект недвижимости.

А если что-то пойдет не так, и в регистрации откажут (обнаружится арест, судебный спор или др.), договор не зарегистрируют, и переход права не состоится. Объект останется во владении прежнего собственника, а покупатель будет вынужден идти в суд, и не факт, что у продавца найдутся средства для возврата денег в полном объеме.

Как обезопасить себя?
Прежде чем отдавать деньги, следует по всем параметрам проверить объект недвижимости:

наличие претензий со стороны третьих лиц (объект не является предметом судебных тяжб)

собственник не стоит на психиатрическом, наркологическом или др. учете (является вменяемым)

объект не обременен залогом в банке

в квартире не прописаны люди с пожизненным правом проживания

Также не стоит пренебрегать помощью профессиональных агентов по недвижимости. Опытный риелтор очень быстро определит степени риска и посоветует верные пути решения. Помните, скупой платит дважды.

Если же вы хотите полностью защитить себя от подобных рисков, прочитайте нашу статью о способе покупки недвижимости, когда расчеты между сторонами производятся после регистрации перехода права.

Риск №2

Покупка квартиры по наследству

Риск связан с тем, что продавец может быть лишен статуса наследника (собственника) по решению суда после того как проведет сделку с покупателем.
Срок исковой давности всегда восстанавливают, если истец (третье лицо) докажет, что не имел физических возможностей узнать о смерти наследодателя и вступить в наследство.

Последствия
В таком случае договор признается недействительным, и имущество перейдет наследнику, оспорившему переход права. А покупатель будет вынужден взыскивать деньги через суд.

Пути решения
Лучше покупать квартиры у наследников только по истечению 6 и более лет с момента вступления в наследство. Бывают случаи, когда собственник, зная, что его могут лишить наследства, намеренно пытается быстрее избавиться от оспариваемого имущества.

Риск №3

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Любые изменения в многоквартирных домах должны быть согласованы с надзорными органами и внесены в технический паспорт объекта недвижимости. Категорически запрещается сносить или переносить несущие стены и конструкции. Также запрещены перенос мокрых точек и объединение жилых комнат с нежилыми, если квартира находится выше первого этажа

Однако собственники не всегда соблюдают требования законодательства и не вносят изменения в технический паспорт. Это влечет за собой проблемы для покупателей, приобретающих подобные объекты недвижимости.

Это небезопасное жилье. Никто не дает гарантии, что предыдущий собственник не затронул несущие конструкции при ремонте и не нарушил целостность стен

При перепродаже недвижимости можно столкнутся с тем, что придется приводить квартиру в изначальный вид за свой счет, либо через суд оформлять существующую перепланировку, и не факт, что все изменения позволят узаконить

Для исключения подобного риска сверяйте технический паспорт объекта с реальным внешним видом квартиры. И по возможности попросите собственника узаконить изменения до момента продажи, либо настаивайте на скидке

Риск №4

Сделка с занижением цены в договоре

Занижение цены в договоре дает собственникам возможность не платить подоходный налог с продажи недвижимости. Такие сделки являются притворными и могут быть отменены. Однако доказать факт правонарушения очень сложно, потому что обе стороны заинтересованы и скрывают факт притворности.

Суть риска занижения
При составлении договора стороны указывают не рыночную стоимость объекта, а ту, за которую ее когда-то приобретал нынешний собственник. Таким образом, формально объект реализуется за минимальную цену, и у продавца не возникает обязанности в уплате подоходного налога. Хотя деньги он получает в полном объеме и за цену, значительно превышающую указанную в договоре.

Этим обусловлен главный риск для покупателя. Ведь из документов, подтверждающих оплату, у него будет только договор с заниженной ценой. Соответственно, при срыве сделки взыскать разницу не предоставляется возможным.

Также, соглашаясь на такую сделку, вы рискуете недополучить налоговые вычеты, более того, при перепродаже этого имущества в течение следующих пяти лет, вы будете вынуждены оплачивать подоходный налог и с учетом удорожания объекта, и с учетом первоначального занижения.

Риск №5

Долги по коммунальным платежам и покупка квартиры с ипотечным долгом

Еще одним существенным риском являются долги по ЖКУ. В отличие от личных долгов они привязаны не к собственнику, а к конкретному объекту, и приобретая такую квартиру, вы соглашаетесь с переходом этого долга вам. Хотя сейчас уже практически все знают, что перед покупкой нужно получить выписку из финансового лицевого счета, мы решили еще раз напомнить вам об этом.

Долги по коммунальным платежам позволено включать в стоимость недвижимости, и выплачивать их постепенно, заранее согласовав рассрочку с управляющей компанией. Деньги, которые вы сэкономите на снижении цены, можно использовать для своих нужд. С этой точки зрения в определенных обстоятельствах, наличие коммунальных долгов даже выгодно покупателю. Ведь ему не нужно отдавать все деньги сразу.

Совершенно иначе обстоят дела с ипотечным долгом
Обремененную ипотекой квартиру росреестр не позволит продать. В связи с этим часто кредит погашают за счет средств покупателя. (см. как купить квартиру с ипотекой за наличный расчет). В этом случае учитывают два нюанса.

Такие сделки заключают только по предварительному договору. Ведь никто не помешает продавцу отказаться от сделки после погашения ипотечного кредита. Да, он признает что вы платили, но вернуть деньги сразу не сможет, а вы останетесь и без квартиры, и без средств. Поэтому заключают предварительный договор, где указывают, что продавец обязуется продать объект после погашения долга

Если предварительного договора нет, очень сложно убедить суд, что именно вы погасили кредит собственника

Показать/добавить комментарии