алаза онлайн

Налоги с продажи недвижимости

Оптимизация налогообложения, риски при неуплате и правила подачи налоговой декларации для физических лиц. Подробный разбор нюансов с которыми вы сталкиваетесь после продажи своей квартиры, дома или земельного участка
Налог с продажи недвижимости
Доход полученный гражданином от продажи недвижимости облагается налогом в 13%
Что же понимается под доходом? Это разница между ценой приобретения и ценой реализации объекта.
Рассмотрим пример:

В октябре 2018 г. семья покупает квартиру за 3 млн. руб., а в сентябре 2020 г. продает ее за 4,2 млн. руб.

Доходом в этом случае будет считаться:
4,2 млн. руб. - 3 млн. руб. = 1,2 млн. руб.

С нее необходимо заплатить налог:
1,2 млн. руб. * 13% = 156 тыс. руб.
Если недвижимость была получена в дар или по каким-либо причинам отсутствует договор купли-продажи , то есть стоимость покупки невозможно определить, она признается равной нулю. Соответственно налог необходимо уплатить со всей суммы продажи.

Таким образом у продавца есть две возможности уменьшить налогооблагаемую базу:
  • декларируя расходы на приобретение ныне продаваемой недвижимости (подтвержденных документально)
  • применив имущественный вычет в сумме 1 млн. руб.
Налоговый вычет равный 1 млн. руб.
Продав квартиру за 4 млн. руб., гражданин имеет право оплатить налог с 3 млн. руб. (4 млн. руб. - 1 млн. руб. вычета)
Минимальный срок владения освобождающий от уплаты налога
Налоговый кодекс РФ содержит возможность избежать уплаты налога с продажи недвижимости. Так кто не платит налог с продажи недвижимости?
В случае приобретения собственности до 01 января 2016 года, объект недвижимости может быть продан без уплаты налога через 3 года

Если квартира или дом были куплены после 01.01.2016 г. минимальный срок владения для продажи без налогообложения должен составлять 5 лет
Однако есть и исключения из этих правил. К таким объектам относятся:

  • полученные в дар или по наследству
  • приватизированные
  • приобретенные по договору-ренты
  • являющиеся единственным жильем
Льгота по налогам на единственное жилье начала действовать с 01 января 2020 года. Она позволяет семьям быстрее улучшать свои жилищные условия, покупая сначала небольшую квартиру и по мере накопления средств ее расширить
Декларирование доходов от продажи недвижимости
Обязанность извещать о продаже собственности государство, в лице налоговых органов, лежит на физическом (или юридическом лице)
Декларация по форме 3-НДФЛ подается не позднее 01 мая года следующего за годом продажи недвижимости. То есть, если квартира продана в 2020 году, то надо подать документы в налоговую до 01 мая 2021 года
    В документе указывается стоимость продажи жилья, цена ее покупки (при наличии), имущественный вычет и прочее, также необходимо указать какой налог с продажи недвижимости требуется уплатить в бюджет.
    При большем сроке владения, сдавать декларацию не нужно.
    Обязанность подачи декларации возникает ТОЛЬКО у граждан, владеющих недвижимостью менее 3 или 5 лет. Причем необходимо помнить, что она должна быть предоставлена в налоговую службу даже если не возникает налога к уплате в бюджет.
    Кадастровая стоимость и цена продажи
    При планировании цены продажи квартиры и расчете налога стоит учесть, что в целях налогообложения будет учитываться сумма не ниже 70% от кадастровой стоимости жилья. То есть можно продать недвижимость и за 1 рубль, но если ее кадастровая стоимость 2 млн. руб., то налог придется заплатить.
    И рассчитывается он по формуле:

    2 млн. руб. * 70% = 1,4 млн. руб.

    Конечно, после этого расчета можно применить различные вычеты, но забывать о данной особенности нельзя.

    Справка! Кадастровая оценка недвижимости проводится 1 раз в 3 года в соответствии со ст. 11 237-ФЗ.
    Налог с продажи недвижимости полученной по наследству
    В данной ситуации имеет большое значение два момента:

    • степень родства
    • срок владени
    Согласно законодательству, от налога с продажи квартиры, ранее приобретенной в результате наследования, освобождаются граждане, получившие собственность от близких родственников (это родители, сестра и брат, дедушка и бабушка, дети и внуки)
    Для них минимальный срок владения составляет 3 года. В противном случае придется заплатить налог.

    Если же квартира получена НЕ от родственников, то необходимо подождать 5 лет либо оплатить налог.
    При этом, срок владения будет рассчитываться со дня смерти наследодателя.

    Существуют и более сложные ситуации. Например, наследование доли в недвижимом имуществе, часть из которого уже принадлежит наследнику (то есть речь идет об одном объекте, разбитом на доли). Жена наследует мужу и получает вторую половину квартиры, купленную более 3 лет назад. В этом случае налог с продажи не платится.
    Налог с продажи недвижимости у пенсионеров
    Для граждан вышедших на пенсию государство предоставляет ряд льгот. Однако на уплату налога с продажи недвижимости это не распространяется.

    В этом случае необходимо учесть:

    • срок владения: 3 или 5 лет
    • стоимость приобретения
    • вычеты

    А также не забыть:

    подать налоговую декларацию (3-НДФЛ) не позднее 01 мая следующего года;

    заплатить налог до 15 июля того же года.

    Таким образом, ответить на вопрос: платят ли пенсионеры налог с продажи недвижимости следует положительно.
    В данном случае никаких льгот государство для них не предусмотрело.
    Продажа недвижимости по долям
    Это один из легальных, предоставленных государством, способов снизить налог с продажи недвижимости.

    Рассмотрим его подробнее:

    Семья владеет недвижимостью менее 3 или 5 лет. Собственность оформлена в долях на каждого члена семьи, а не в общей совместной собственности. В большинстве случаев продажа оформляется одним договором купли-продажи.

    В результате у продавец:

    • либо снижает сумму за счет подтвержденных расходов на ее покупку
    • либо за счет применения имущественного вычета в 1 млн. руб.
    Если расходы на приобретение квартиры в значительной степени покрывают доходы от ее продажи, то дальнейшие действия не нужны. Однако на практике это редко встречается.
    Тогда рекомендуется продавать квартиру по долям. То есть оформить несколько договоров купли-продажи. В этом случае каждый член семьи сможет применить имущественный налоговый вычет для своей доли в недвижимости.

    Например, муж и жена продают квартиру стоимостью в 3 млн. руб., которую они приобрели менее 5 лет назад. Подтвержденных расходов на ее покупку у них нет.

    1. Продавая квартиру 2-мя договорами по 1,5 млн. руб. каждый, они могут снизить налогооблагаемую базу на 1 млн. руб. для одного договора.

    Соответственно, она будет равна: 1,5 млн. руб. - 1 млн. руб. = 500 тыс. руб. по одному договору. Налог: 500 тыс. руб. * 13% = 65 тыс. руб.
    В сумме им придется заплатить в бюджет 65 тыс. руб. * 2 = 130 тыс. руб.

    2. Если бы они продавали одним договором, а не двумя, то сумма налога равнялась бы:
    (3 млн. руб. - 1 млн. руб.) * 13% = 260 тыс. руб.
    Что будет если не платить налог
    В случае опоздания с подачей декларации (не важно по какой причине) налоговая служба выносит постановление о штрафных санкциях
    Они сильно отличаются в зависимости от суммы налога.
    Если налог отсутствует, то есть сдана нулевая декларация, штраф ограничивается 1000 (одной тысячей) рублей.

    При наличии налога к уплате, ФНС начислит штраф, равный 5% от его суммы за каждый месяц просрочки подачи декларации. Однако общая его сумма не может быть больше 30% от суммы налога к уплате.

    Если налогоплательщик забыл подать декларацию и не оплатил налог до 15 июля, то к нему применяются санкции в размере 20% от суммы налога. Это правило действует только, если ФНС обнаружила факт отсутствия оплаты.

    В противном случае, гражданин сам может подать декларацию и оплатить налог без штрафа. Но ему придется самому исчислить и заплатить пени за просрочку платежа.
    Они составляют 1/300 ключевой ставки (она же ставка рефинансирования) в день.

    То есть при налоге в 50 тыс. руб. и ставке 4,25% годовых, расчет будет выглядеть так:

    50 тыс. руб. * 4,25% / 300 = 7,1 руб. / день (округляем в большую сторону). Затем умножаем на нужное количество дней просрочки платежа и получается сумма пеней.

    Важно! При расчете помните, что ставка плавает и надо следить за ее изменением в течение года.

    Исковая давность по оплате НДФЛ составляет 3 года.
    Считается, что за это время ФНС в состоянии найти недоимку и взыскать ее. После этого срока налог не взыскивается
          Закажите у нас все виды электронных услуг, в том числе и подготовку договоров к подписанию за минимальную цену
          Возможно вам будет интересно